В Украине все почаще девелоперы предлагают арендаторам торговых центров перебегать на оплату аренды не по фиксированной ставке за кв. м, а в виде процента от товарооборота. При всем этом появляются две главные трудности: как отследить реальные доходы от продаж и как уверить банк предоставить кредиты в ситуации, когда очень трудно просчитать будущий кеш флоу. Все почаще По наблюдениям директора UTG (Украинская Торговая Гильдия) Евгении Локтионовой, в Украине с 2005 г. некие контракта аренды в ТЦ заключаются на критериях оплаты не в фиксированной ставке, а в процентах от товарооборота. Но необыкновенную популярность этот метод заполучил всего 2-3 года вспять, когда на рынке из-за кризиса начали массово пересматриваться ставки. За этот период времени практика внедрения процентов от оборота распространилась на многие ТЦ – как молвят консультанты, на все высококачественные и все новые объекты. «Данная схема в особенности всераспространена посреди зарубежных продовольственных сетей, также больших операторов одежки и обуви, выступающих мини-якорями торгового центра», - уточняет директор департамента стратегического консалтинга и аналитики компании CBRE Марина Крестинина. «Изначально этот способ начали интенсивно использовать в собственных проектах в Украине международные девелоперы, которые тогда уже имели обеспеченный опыт его использования за пределами Украины. Это, например, ТРЦ «Ривьера» в Одессе, ТРЦ King Cross Leopolis во Львове. куплю квартиру вторичный рынок На сегодня и национальные девелоперы используют данный принцип в развиваемых ими проектах», - ведает управляющий департамента торговой недвижимости компании DTZ Наталья Миколайчук. Вправду, на процентах работают операторы как в Киеве, так и в регионах. Е .Локтионова приводит в пример ТРЦ «Глобал UA» (Житомир), ТРЦ «Караван» (Харьков), ТРЦ «Донецк Сити» (Донецк). По словам управляющего директора «Дивизиона обуви и одежки MTI» (магазины Intertop, Plato, Clarks, Ecco, Geox и др.) Сергея Бадритдинова, этот подход они уже используют во всех городках, где находятся магазины сети, к примеру, в Донецке, Харькове, Одессе. Необходимо отметить, что идет речь только о проф ТЦ – в стрит-ритейле плата в виде процентов пока не прижилась. «Собственник в стрите может для себя позволить диктовать условия. А арендаторами магазин на Крещатике воспринимается как реклама либо нужная имиджевая составляющая, которая может быть убыточной», - разъясняет М. Крестинина. Вобщем, как поведал совладелец ТЦ Dream Town Александр Меламуд, в его ТРЦ таких магазинов – около 10%, посреди их в главном большие якорные арендаторы и международные бренды (Zara, Bershka, Stradivarius, Pull&Bear и др., выставленные в Украине Inditex Group). Зато он подтвердил, что этот метод оплаты они используют у себя с самого начала (1-ая очередь была открыта в окрябре 2009 г., 2-ая – в июле 2011 г.), более того, с некими операторами они работают по таковой схеме еще со времен ТРЦ «Глобус». куплю квартиру вторичный рынок Дороже минимума По словам управляющего директора Colliers International (Наша родина) Максима Гасиева, размер ставки находится в зависимости от силы бренда. «Это позволяет обладателю собирать данные о товарооборотах каждого арендатора, ассоциировать их с количеством гостей и делать вывод о работе операторов», - разъясняет он. «Стандартных вилок не существует, это предмет персональной договоренности с каждым оператором, - гласит С. Бадритдинов. К примеру, Intertop платит 12%. В отличие от западной практики, где плата в виде процента от товарооборота применятся в чистом виде, у на принято подстраховываться. Т.е. арендодатель, устанавливая для какого-то оператора такую ставку, все равно клеветает в договоре, что в случае недостающих валютных потоков магазин будет платить более установленной для него фиксированной арендной ставки за кв. м. К примеру, как ведает А. Меламуд, они отбирают таких арендаторов по принципу доверия, тогда как продукт значения не имеет. ««С другой стороны, зависит еще вот от чего. Представим, мы все делаем отлично, а оператор все делает плохо. Почему мы должны в этой ситуации мучиться? Это зависит не только лишь от того, как белоснежные и лохматые компании, а к тому же от его профессионализма», - гласит предприниматель. Как уточняет Н. Миколайчук, обычно же размер процента с товарооборота в главном находится в зависимости от категории торгового оператора и варьируется в последующих границах (не без исключений): продуктовые гипермаркеты и супермаркеты, DIY 3%-4,5%, гипермаркеты электроники 3%-5%, магазины одежки и обуви, в том числе магазины спорттоваров 8%-14%, операторы развлечений, в том числе публичное питание 7%-10%. Мешают банки и серость Невзирая на то, что консультанты и обладатели ТЦ именуют практику оплаты аренды в виде процентов от оборота общемировой и правильной, в Украине пока есть много сдерживающих причин. При этом какой-то из них создается банками, занимающихся кредитным финансированием торговых объектов. «Чтобы проект реализовался, инвестор на каждом шаге строительства и планирования должен осознавать, что бюджет ТЦ дозволит ему в разумные сроки окупить проект. К огорчению, процент от товарооборота – величина довольно переменная, и финансистам на нее трудно опираться», - разъясняет М. Гасиев. Таким макаром, банк просит, чтоб обладатель ТЦ заложил в бюджет четкие фиксированные ставки, т.к. проценты от товарооборота не позволяют банкирам просчитать прибыльность и опасности. Не считая того, обладатели и управляющие ТЦ, невзирая на явную выгоду от «процентного» способа, не всегда торопятся его предлагать операторам из-за соответствующего для украинцев желания одурачить и налоговую, и других. Т.е. арендодатель просто не всегда может отследить реальный товарооборот. «Мы не контролируем. На теоретическом уровне это можно держать под контролем по отчетам бухгалтерии, но мы не желаем этим заниматься. куплю квартиру вторичный рынок Если б у нас было бы так же прозрачно, как на Западе, то мы с наслаждением бы работали на проценте с оборота, тогда все бы больше зарабатывали. Мы все могли быть в одной упряжке. У всех был бы стимул. Но в таковой ситуации, как в нашей стране, лучше давать фиксированную ставку», - гласит А. Меламуд. Вобщем, почаще операторы все таки просто каждый месяц либо ежеквартально предоставляют арендодателю z-отчет с кассовых аппаратов. «Мы каждый месяц готовим отчет владельцу», - ведает С. Бадритдинов. Консалтеры признают, что отчетность – большая неувязка, т.к. есть методы одурачить арендодателя. Но уточняют, что чем более большим становится бизнес, тем наименее прибыльно становится выдумывать такие схемы. «Если у тебя 50 магазинов, для тебя проще честно платить налоги и иметь контроль над товарооборотом, чем выдумывать левые схемы и осознавать, что тебя собственные сотрудники будут обворовывать», - разъясняет М. Гасиев. Он добавляет, что для пущего контроля на полностью легитимных основаниях можно устанавливать технические средства, которые будут выслеживать операции на кассе, и передавать их арендодателю. М. Гасиев ведает, что в одном из ТЦ в Португалии обладатели установили терминал, в который каждый арендатор раз в день заносит информацию о выручке. А чтоб это делалось честно, в ТЦ повсевременно работают два аудитора, которые способны наложить высочайшие штрафы за неправильную информацию, прямо до разрыва договора на аренду. Фото: delo.ua

Недвижимость

Северо-Западный округ России

Автор:

e-mail: написать письмо